임대인은 임대차 계약 종료 전 보증금을 증액할 수 있을까? 얼마까지 증액이 가능할까?

 

 

 

 

 

 

차임 또는 보증금의 증감청구

 

 

차임 또는 보증금의 증액

 

 

증액 청구

 

√ 임대인은 임대차계약이 존속 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다.

• 임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 존속하고 있는 것으로 보아야 하므로 증액청구를 할 수 있습니다.
  
  
• 다만, 임대차계약이 종료된 후 재계약을 하는 경우 또는 임대차계약 종료 전이라도 당사자가 합의하는 경우에는 차임이나 보증금을 증액할 수 있습니다.

 

 

√ 임대인의 차임증액청구는 당사자 사이에 차임증액을 금지하는 특약이 있는 경우에는 할 수 없습니다.

 

• 그러나 임대인은 차임불증액의 특약이 있더라도 그 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우에는 차임증액청구를 할 수 있습니다

 

 

증액의 제한

 

√ 임대차계약 또는 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없습니다

 

√ 약정한 차임이나 임차보증금의 20분의 1의 금액을 초과하여 증액청구를 할 수 없습니다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 위 20분의 1의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다

 

√ 증액의 제한은 2020년 7월 31일 이전부터 존속 중인 임대차에 대하여도 적용됩니다. 그러나 2020년 7월 31일 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제3자와 임대차계약을 체결한 경우에는 적용되지 않습니다.

 

 

증액 부분에 대한 대항력 및 우선변제권의 취득

 

√ 증액청구에 따라 차임이나 보증금을 올려주었거나 재계약을 통해서 올려준 경우에는 그 증액된 부분을 위한 임대차계약서를 작성하여, 그 증액 부분의 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야만 그날부터 후순위권리자보다 증액 부분에 대해서 우선하여 변제받을 수 있습니다.

 

• 따라서 차임이나 보증금을 증액하는 경우에는 부동산등기부를 확인하여 임차주택에 저당권 등 담보물권이 새롭게 설정되어 있지 않는지를 확인한 후 증액 여부를 결정하는 것이 안전합니다.

 

√ 대항력을 갖춘 임차인이 저당권설정등기 이후에 임대인과의 합의에 의하여 보증금을 증액한 경우에는 보증금 중 증액부분에 관해서는 저당권에 기하여 건물을 경락받은 소유자에게 대항할 수 없게 됩니다.

 

< Q & A > 차임 또는 보증금의 상환

① 임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용되는 것인지
☞ 임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용

② 임대인이 요구하면 5%를 무조건 올려주어야 하는지
☞ 그렇지 않음. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한 일뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있음

③ 지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있는데, 지역별로 달라지는 임대료 상한은 언제 마련되는지
☞ 지자체가 별도로 정하지 않으면 5% 이내가 적용되며, 지자체가 별도로 5% 이내에서 설정 가능

④ 계약갱신청구권 행사 시 전세→ 월세 전환이 가능한지
☞ 개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세→ 월세 전환은 임차인 동의 없는 한 곤란

☞ 다만, 동의에 의해 전환하는 경우에도 「주택임대차보호법」 제7조의2에 따른 법정 전환율이 적용됨


* 법정전환율: 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 “10%”와 "한국은행에서 공시한 기준금리 + 2%” 중 낮은 비율을 적용

※ (CASE) 계약갱신청구권 행사 시 전세→ 월세 전환 예시
√ (전세 5억원) → 보증금 3억원 월세 67만원 or 보증금 2억원 월세 100만원

<출처: 국토교통부 주택정책과, 보고자료, 2020. 07. 30>

 

 

 

 

 

차임 또는 보증금의 감액

 

 

감액 청구

 

√ 임차인은 임대차계약의 존속 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 감액을 청구할 수 있습니다.

 

• 임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 존속하고 있는 것으로 보아야 하므로 감액청구를 할 수 있습니다.

 

 

감액의 제한

 

√ 증액금지의 특약과는 달리, 감액금지의 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다.

 

• 따라서 임차인은 차임감액금지특약을 하였더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 차임감액청구를 할 수 있습니다.

 

※ 「민법」에 따른 전세권의 경우-전세금의 증감청구

전세금이 목적 부동산에 관한 조세·공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 전세금의 증감을 청구할 수 있습니다.

다만, 전세금의 증액청구는 약정한 전세금의 20분의 1을 초과하지 못하고, 전세권설정계약이 있은 날 또는 약정한 전세금의 증액이 있은 날로부터 1년 이내에는 할 수 없습니다.

 

 

글의 출처는 생활 법령 정보에 있는 글입니다. 혹시 필요하신 분들은 생활법령정보 들어가서 추가로 확인하셔도 좋겠습니다:)