부동산에서 일하면서 실제로 일어난 신혼부부 사회 초년생들의 꿈을 망친 전세 사기꾼이 작정하고 사기 치는 방법들.. 해결 방법

 

최근 전세사기가 기승을 부리면서 전세보증금을 제때 돌려받지 못하는 임차인(세입자)분들도 있으시고 아직 전세 사고자가 아니지만 사고가 터질 수도 있을 거 같은 불안한 임차인 분들도 많을 거 같아 전세사기는 어떤 식으로 진행하고 있는지 전세사기를 방지하고 안전한 전셋집 구하는 방법, 사고가 났을 때 대처 방법을 정리했습니다.

 

 

전세가 무서운 이유?

 

전세가 가장 무서운 이유는 보증금을 집주인에게 돌려받지 못하는 경우인데요. 인천 같은 경우는 원룸, 투룸을 하나를 구하더라도 1억 이상이 들어가는데 그것을 처음 보는 집주인(임대인)에게 2년간 맡긴다? 그 사람 신용이 확실하고 나중에 돌려주면 상관이 없지만 그게 100% 다 돌려준다는 것도 확실하지 않아서 불안할 수밖에 없습니다.

 

여기서 더 큰 문제는 보증금이 크던 작던 누군가에게 그 금액은 전 재산일 수도 있을 것이고 현금이 부족해서 전세를 구할 때 은행에서 돈을 빌려 전세를 구하고 사고가 발생되면 신용불량까지 갈 수도 있습니다.

 

 

실제로 일어난 전세사기

 

이중계약

 

전세계약(임대차계약)을 작성할 때 임대인(집주인)과 임차인(세입자)이 서로 간에 직접 보고 계약을 하는 게 맞지만 집주인이 안 오고 대리인이 위임장을 갖고 와서 계약을 하는 경우도 많습니다. 그 위임장이 법적으로 정확히 확인된 경우에는 상관없지만 공인중개사가 대신 계약 하니 걱정하지 말아라 하고 임의로 하는 계약인 경우 이걸 악의적으로 이용해서 크게 문제가 된 적도 있습니다.

 

1. 집주인(임대인)이 건물을 통으로 부동산에게 임대관리를 부여하고 부동산에서 그 건물의 세입자가 들어올 때마다 공인중개사 통장으로 보증금을 받아서 도망간 경우
   
   
2. 집주인(임대인)이 건물을 통으로 부동산에게 월세로 임대관리를 부탁했으나 부동산에서 세입자(임차인)들을 월세 계약이 아닌 전세 계약으로 진행 후 건물의 전세 세입자가 거의 다 찼을 때 도망간 경우

 

2번 같은 경우는 실제로 저희 부동산에서도 일어난 상황입니다. 저희 부동산에서 매매계약을 하신 매수인분은 전세를 거주 중이었고 집을 보여드리고 매매 계약금을 넣으셨는데 잔금일(입주일)에 사고가 발생했습니다. 매수인이 거주 중이던 집에서 전세보증금을 반환을 해줘야 되는 상황인데 그 집에 관리하던 부동산은 연락두절.. 집주인에게 전화해서 어떻게 된 상황인가 통화하다가 황당한 이야기를 들었습니다.

 

집주인은 나는 전세로 계약을 한 적이 없다 월세로만 임대차 계약을 했다고 합니다. 결국 그 매수인은 잔금일에 잔금을 치루지도 못하는 상황이 되었고 매매계약도 취소되고 계약금도 날리고 집주인과 그 부동산에 소송까지 진행 중입니다.

 

 

이중계약은 많이 일어나지는 않지만 전세 계약을 맺을 때 주의하고 한 번 더 꼭 확인하고 진행해 주셔야 됩니다. 제일 중요한 건 중개사님의 말만 믿지 말고 서류만 믿는 게 제일 좋은 방법입니다.

 

 

 

깡통전세

 

깡통전세란?

 

전세가격은 매매가격의 평균적으로 50~70프로가 맞을 것인데 전세가 너무 비싸지거나 전세를 너무 올려 받는 경우 심한 경우에는 매매가랑 전세가가 같거나 매매가보다 전세가가 더 높은 경우도 있습니다. 이런 경우를 흔히 말하는 깡통 전세라고 합니다.

 

아파트 같은 경우는 네이버부동산이나 KB시세 조회만 하더라도 시세파악이 가능한데 빌라 같은 경우는 공동주택가격 또는 건물의 감정가격으로 전세의 가격이 측정됩니다. 시세파악이 어려운 것을 이용해서 깡통전세를 만들고 전세사기가 기승을 부리고 있습니다.

 

예를 들어 집을 판매하겠다는 매도인들에게 가서 브로커들이 말을 합니다. "집을 얼마에 판매하시나요?" 물어보고 집주인들은 1억에 판매한다고 합니다. 이때 브로커들은 집주인에게 우리가 전세 투자자가 있으니 전세를 1억 5천에 브로커들이 맞추면 그 투자자들이 집을 가져가고 5천만 원은 투자자 및 기타 비용으로 지불하고 집주인에게는 말씀했던 1억을 드린다고 말합니다.

 

이런 게 정상적인 거래일까요? 과연 그 투자자는 돈을 받고 투자를 하는 사람인데 정상적인 사람일까요? 아닙니다 대부분 그렇게 집을 구매하시는 분들은 신용에 문제가 있거나 그 브로커의 현란한 혀놀림에 속아서 집을 거래했던 사람들입니다. 그럼 그 집은 당연하게 2년 뒤에 돈을 못 돌려주고 사고가 터지는 집일 수밖에 없습니다.

 

 

안전한 집 찾는 방법

 

저희 부동산에 방문하는 손님들에게 왜 위험하고 불안한 전세를 알아보세요 물어보면 월세 이자보다 전세의 납입금이 더 적은 혜택을 이용하기 위해서라고 많이들 말하시는데요. 사회초년생 신혼부부 이제 막 부동산에 진입을 하시는 분들을 위해 저희도 열심히 알아본 안전한 방법을 공유해 드릴게요:)

 

1. 전세 말고 월세로 들어가기
   
   당연한 말이지만.. 지금 같은 상황에서는 월세가 전세보다 좋을수 있습니다. 월세도 소액임차인보증금이 가능한 집으로 찾는 것이 내 돈을 지킬 수 있습니다. 이 금액은 각 지역마다 상이하니 확인 후 진행 해주세요
   
   
2. 보증보험 가입가능한 집 들어가기
   
   이 방법이 가장 좋은 방법입니다. 근데 막상 집을 찾을라고 하면 보증보험이 안 되는 집이 많은데 보증보험 가입이 가능한 집은 내 눈에는 안 들어오는 집이 많을 거예요. 저도 다 알아요... 하지만 눈높이를 조금만 낮추시고 전세를 들어가서 월 납입금을 줄인다는 마음으로 들어가시는 게 최고의 방법입니다.
   
   싸고 좋은 건 없습니다. 이건 팩트입니다.
   
   세움터 - 공동주택공시가격 확인 가능합니다. 중개업 안 하는 일반인도 다 보실 수 있습니다. 내가 봤던 집 공동주택가격 조회해서 전세가격이 공동주택 가격의 126% 안에 들어오는지 확인해 주세요. 안 들어오면 가입이 안됩니다.
3. 시세를 정확하게 파악하기
   
   네이버부동산, 직방, 다방 여러 어플들이 있어서 요즘은 시세 파악하기가 쉽습니다. 하지만 어플 광고들을 절대적으로 신용해서는 안됩니다. 허위매물도 기승을 부리고 있기 때문인데요. 어플에서 확인하고 꼭 가서 발품까지 확인하는 게 가장 좋은 방법입니다. (내가 원하는 금액에 집이 너무 좋다..? 근데 가면 안 보여주거나 나갔다고 한다..? 그럼 그 정도 컨디션은 다 허위라도 봐도 됩니다.)

 

 

전세사기를 당한 경우 대처법

 

보증보험을 가입하신 분들은 내가 가입했던 HUG, SGI 등 전화해서 "임대인이 돈을 못주겠다고 안 돌려준다고 말하신다 어떻게 해야될까요" 라고 문의 넣어주시면 친절하게 진행방법 및 답변을 받으실수 있습니다.

 

보증보험이 없으시거나 불안하신 분들은 변호사를 선임해서 상담받는 방법이 가장 좋은 방법이기도 합니다. 본이이 알아보면서 시간만 지나가고 또 늦으면 불이익이 생길수도 있기때문에 깔끔하게 변호사를 선임해서 상담받고 행동하는것이 가장 좋은 방법입니다.

 

보증보험사의 자세한 내용은 다 설명하면 너무 길어서 다음 포스팅에서 정리해 드리겠습니다.